부동산 조정대상지역 지정 현황 및 확인 방법
부동산 거래를 앞두고 계시다면 ‘조정대상지역’이라는 키워드를 그냥 지나쳐서는 안 됩니다. 대출, 세금, 청약 등 부동산 거래의 모든 과정에 결정적인 영향을 미치기 때문입니다.
특히 2025년 10월 15일, 정부가 부동산 조정대상지역을 대거 재지정하면서 시장에 큰 변화가 생겼습니다. 2023년 초 규제 완화 이후 약 1년 9개월 만의 대규모 규제 강화입니다.
오늘 포스팅에서는 2025년 11월 현재 조정대상지역 지정 현황이 어떻게 변경되었는지, 조정지역으로 지정되면 정확히 어떤 불이익이 있는지, 그리고 가장 확실한 조정대상지역 확인 방법은 무엇인지 자세히 알아보겠습니다.
1. 조정대상지역이란? (지정 기준)
조정대상지역은 주택법 제63조의2에 따라, 주택 가격 상승률이 물가 상승률의 2배를 초과하는 등 주택 시장이 과열되었거나 과열될 우려가 높은 지역을 의미합니다.
국토교통부 장관이 ‘주거정책심의위원회(주정심)’의 심의를 거쳐 지정하며, 지정되는 순간부터 강력한 규제가 적용됩니다.
2. 2025년 10월, 최신 조정대상지역 지정 현황 (10.15 대책)
가장 중요한 최신 조정지역 지정 현황입니다.
2023년 1월 대규모 해제 조치로 서울 4개 구(강남, 서초, 송파, 용산)를 제외한 모든 지역이 규제에서 풀렸으나, 최근 일부 지역의 과열 현상으로 2025년 10월 16일부로 다음과 같이 대폭 확대·재지정되었습니다.
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서울: 전 지역 (25개 구)
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경기도: 12개 시 및 지역
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과천시
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광명시
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성남시 (분당구, 수정구, 중원구)
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수원시 (영통구, 장안구, 팔달구)
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안양시 (동안구)
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용인시 (수지구)
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의왕시
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하남시
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핵심 요약: 2023년부터 2025년 10월 15일까지는 서울 4개 구(강남, 서초, 송파, 용산)만 조정대상지역이었으나, 2025년 10월 16일부로 서울 전역과 경기도 핵심 12개 지역이 추가 지정되었습니다.
3. 조정대상지역 지정 시 받는 핵심 규제 (상세)
조정지역으로 지정되면 금융(대출), 세제(세금), 청약 등에서 다음과 같은 규제를 받게 됩니다.
금융 (대출)
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주택담보대출비율(LTV) 강화: LTV 한도가 비규제지역(통상 70%) 대비 축소됩니다. (예: 서민/실수요자가 아닌 경우 50% 적용)
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총부채상환비율(DTI) 강화: DTI 한도 역시 비규제지역 대비 강화되어 대출 가능 금액이 줄어듭니다.
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2주택 이상 보유 시: 주택담보대출이 원칙적으로 금지됩니다. (일부 예외 존재)
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자금조달계획서 제출: 주택 거래 시 가액과 무관하게 ‘자금조달계획서’ 및 ‘증빙서류’를 의무적으로 제출해야 합니다.
세제 (세금)
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다주택자 양도소득세 중과: 2주택 이상 보유자가 조정대상지역 내 주택을 양도할 경우, 기본세율에 더해 중과세율(20%p 또는 30%p)이 적용됩니다. (단, 현재 한시적 유예 중일 수 있으니 세무사와 확인 필수)
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1세대 1주택 비과세 요건 강화: 1세대 1주택 양도세 비과세(12억 원 이하) 혜택을 받기 위해, ‘2년 이상 보유’ 요건에 더해 ‘2년 이상 실거주’ 요건이 추가됩니다.
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다주택자 취득세 중과: 2주택 이상 취득 시 취득세율이 비규제지역(1~3%) 대비 대폭 상향됩니다. (예: 조정대상지역 2주택 8%, 3주택 이상 12%)
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종합부동산세(종부세) 가산: 다주택자의 경우 종부세 추가 과세 대상이 됩니다.
청약
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1순위 자격 강화: 청약 1순위 자격이 ‘세대주’로 한정되며, ‘청약통장 가입 2년 이상’, ‘과거 5년 내 당첨 사실 부재’ 등 요건이 강화됩니다.
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재당첨 제한: 당첨 시 향후 일정 기간(최대 10년) 재당첨이 제한됩니다.
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전매제한 기간 강화: 주택 당첨 시 소유권 이전 등기일까지(최대 5년) 전매가 제한될 수 있습니다.
4. 가장 정확한 조정대상지역 확인 방법 (공식 출처 링크)
조정대상지역은 정부 고시에 따라 수시로 변경될 수 있으므로 ‘카더라’ 정보가 아닌 공식 사이트를 통해 직접 확인하는 것이 가장 중요합니다.
1. (가장 정확) 토지이음 (eum.go.kr) – 주소지로 직접 확인
내가 관심 있는 특정 주소지(필지)가 규제지역인지 100% 정확하게 확인하는 방법입니다. 과거 ‘LURIS 토지이용규제정보서비스’가 통합된 공식 사이트입니다.
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확인 방법:
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메인 화면에서 확인하려는 주소(OO동 OO번지) 입력 후 ‘열람’
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‘토지이용계획’ 탭 클릭
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‘지역·지구 등 지정 여부’ 항목에서 “조정대상지역” 포함 여부 확인
2. (정책 확인) 국토교통부 (molit.go.kr) – 고시 내용 확인
조정대상지역을 지정하고 해제하는 주무 부처입니다. 최신 정책 발표나 보도자료 원문을 확인할 때 유용합니다.
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확인 방법:
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‘뉴스/소식’ > ‘보도자료’ 메뉴
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‘조정대상지역’ 또는 ‘주거정책심의위원회’ 키워드로 검색
3. (정책 해설) 대한민국 정책브리핑 (korea.kr)
국토교통부의 발표 자료를 일반인이 이해하기 쉽게 해설해 주는 공식 포털입니다.
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확인 방법:
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‘조정대상지역’ 검색
결론
부동산 조정대상지역 지정 여부는 대출 한도와 이자 수천만 원에서 수억 원에 이르는 세금, 그리고 청약 당첨 기회까지 모든 것을 좌우합니다.
특히 2025년 10월 16일부로 서울 전역과 경기도 주요 지역이 다시 규제지역으로 묶인 만큼 주택 매매나 투자를 계획 중이라면 반드시 본인이 거래할 주소지를 ‘토지이음’ 사이트에서 직접 확인한 후 자금 계획과 세무 전략을 세우시기 바랍니다.
